Kiat-kiat Memilih Properti Yang Baik

Nov 16 2011
Dalam posting berikut ini saya akan membagikan sedikit pengetahuan yang saya miliki hasil dari pembahasan oleh praktisi properti dari sejak tahun 1990 yakni  bpk.Djeffry Sutanto, AMDRe. Beliau mengungkapkan suatu rahasia kesuksesan bila anda ingin sukses dalam memilih properti dimanapun. Beliau dikenal luas sebagai praktisi properti yang sudah cukup lama dalam menjalankan bisnis dan opportunity di dunia Properti. Sudah banyak sekali beliau mengangani project-project besar mulai dari landed house, commersial area, commersial building, high rest building, condotel, apartemen, resort, dan sebagainya yang jika saya bahas mungkin akan memakan banyak space di posting kali ini.

Dan berikut ini adalah kiat-kiat memilih properti yang baik :

1) Lokasi

2) Lokasi

3) Lokasi
Penjelasan :
Sebagaimana anda lihat pada point pertama hingga ketiga nampak jelas bahwa kata “Lokasi” diulang hingga 3x. Mengapa demikian? karena begitu amat pentingnya pemilihan letak properti yang akan anda beli nantinya. Pengulangan kata lokasi hingga 3x ini berawal dari salah satu orang terkemuka di dunia properti tanah air yakni pak Ciputra ( Ciputra Group) yang mengungkapkan dengan jelas bagaimana pentingnya lokasi. Beliau menanamkan ini selalu pada image setiap pembeli dan peminat properti. Malahan saat ini kata-kata lokasi hingga diulang hingga 5x pengulangan karena lokasi adalah segala-galanya apalagi di era modern ini, lokasi yang biasanya berdekatan dengan sarana dan prasaranalah yang biasanya berkembang dengan pesat.

Lokasi adalah objek terpenting ketika anda memiliki predikat untuk mulai berinvestasi ataupun memilih hunian yang akan anda tinggali. Pemilihan properti dengan lokasi yang tepat menentukan secara tidak langsung arah investasi anda di jangka panjang. Tanpa lokasi yang tepat maka kesempatan anda dalam berinvestasi ataupun memilih hunian yang baik adalah seperti ibarat membangun rumah di atas pasir yang akhirnya menuai kegagalan.

Banyak cara dalam mempertimbangkan lokasi yang akan anda ambil yakni salah satunya dengan menambah wawasan anda dalam suatu area yang anda akan pilih ataupun yang sedang ditawarkan kepada anda. Pemahaman yang mendalam akan semakin membantu anda dalam menilai lokasi yang akan anda pilih, semakin anda tahu maka akan semakin jelas lokasi tersebut baik atau tidaknya. Atau mungkin di jaman sekarang ini akses internet yang tanpa batas dapat menjadi panduan anda karena sekarang ini pemerintah kota maupun daerah sudah menyediakan situs berbasis perencanaan tata letak kota yang bisa anda search di mesin pencari atau sebagainya di internet.

4) Fasilitas
Penjelasan :
Fasilitas merupakan pendukung penting dalam menyediakan kebutuhan demi kebutuhan di lokasi yang anda pilih. Lokasi yang baik dan bagus selalu menomorsatukan fasilitasnya terlebih dahulu. Semakin tinggi nilai  kelengkapan dari fasilitas yang ada maka kualitas kehidupan akan semakin meningkat baik dan akan mempengaruhi angka peminat bagi calon penghuni yang ada. Semakin lengkap fasilitas yang ada akan membuat setiap calon penghuni merasa nyaman tinggal di lokasi tersebut dan otomatis nilai properti yang ada akan semakin bertambah.

Fasilitas pada jenisnya terbagi dua, yang pertama adalah fasilitas umum yang biasanya merupakan mutlak berada di area lokasi properti yang anda pilih dan yang kedua adalah fasilitas penunjang yang biasanya mutlak berada pada radius 500 meter hingga 1 kilometer di sekitar lokasi tersebut. Lokasi yang teramat baik biasanya memenuhi kedua standar jenis fasilitas tersebut.

5)  Aksesbilitas
Penjelasan :
Apa yang dimaksud dengan aksesbilitas? Aksesbilitas merupakan unsur kalimat yang menggabungkan dari kedua kata beda makna yakni akses dan mobilitas. Bila diartikan secara umum maka aksesbilitas berarti alur jalan tempuh yang bisa dilalui dari setiap arah baik yang mengarah ke lokasi maupun dari lokasi ke kota-kota lainya baik ditempuh dengan berjalan kaki ataupun dengan kendaraan. Aksesbilitas yang baik biasanya mencangkup sarana transportasi yang amat memadai, kemana-manapun mudah ditempuh dengan kendaraan pribadi serta tersedianya selalu trayek angkutan umum hingga 24 jam di lokasi tersebut. Namun pada dasarnya bila lokasi tersebut semakin di tengah kota maka aksesbilitas sudah otomatis terbentuk dengan sendirinya.

6) Pencapaian
Penjelasan :
Sebelum anda berinvestasi di lokasi pilihan anda, telitilah terlebih dahulu bagaimana pencapaian di lokasi tersebut? Apakah lokasi tersebut masih bertumbuh pelan, sedang atau bahkan masih dalam jangka panjang? Apakah lokasi pilihan anda memliki nilai Capital gain dan invesment yiel yang baik dan bertumbuh terus atau sebaliknya diam dan jarang naik? Semuanya itu penting bagi anda yang ingin cepat memetik hasil dari investasi yang akan anda keluarkan, apakah hasilnya lambat ataukah cepat sekali lagi lokasi yang tepat yang menentukan kesemuannya itu.

7) Lingkungan
Penjelasan :
Lokasi yang baik sudah pasti berada di lingkungan yang baik pula. Lingkungan amat menentukan pertumbuhan properti yang anda pilih. Banyak sekali  faktor yang berkaitan dengan hal lingkungan diantaranya yang paling umum adalah mengenai keamanan  dan kebersihan. Lingkungan dengan komunitas buruk akan mempengaruhi secara tidak langsung nilai properti di sekitar area tersebut, biasanya di lokasi yang memang strategis namun di lokasi tersebut rawan akan tindak kriminal maka tentu saja otomatis akan jarang diminati kebanyakan orang sehingga nilainya pun jatuh. Kebersihan pun demikian pentingnya, sekalipun lokasi tersebut termasuk strategis namun jikalau tidak bersih, kualitas air buruk dengan ph tinggi, banyak sampah bertebaran, dan sebagainya maka daya tarik akan lokasi tersebutpun menjadi kurang sehingga sekali lagi mempengaruhi nilai properti yang ada secara tidak langsung.

8) Legalitas
Penjelasan :
Jika dibahas mengenai legalitas di dalam dunia properti, ibarat jiwa dan raga yang tidak dapat dipisahkan. Properti yang tidak memiliki syarat-syarat dan kelengkapan yang semestinya sejalan dengan hukum yang ada maka akan menuai hasil sia-sia dan tidak maksimal. Sebagus apapun konsep yang ditawarkan dan sebagus apapun lokasi yang ditawakan bila tidak memiliki legalitas maka sebaiknya anda tidak memilih berinvestasi di lokasi tersebut. Banyak sekali di era modern ini properti-properti yang ada dan ditawarkan baik oleh perorangan maupun pengembang tidak jelas legalitasnya. Jika anda sudah menentukan lokasi yang dipilih selalu utamakanlah sisi legalitasnya terlebih dahulu. Baik anda calon pembeli ataupun penjual, jangan langsung memilih atau mengambil keputusan untuk mengambil ataupun menjual bila legalitasnya tidak terjamin karena akan berakibat fatal dan bersifat merugikan anda nantinya.

9) Harga
Penjelasan :
Pertimbangan harga adalah penting dalam menentukan target-target pembelian properti yang anda minati. Tentukan dulu bajet keuangan yang anda punya dan utamakan bila anda ingin membeli properti kalau bisa dengan dana dingin, artinya yang tidak mengganggu biaya hidup anda. Harga pada properti yang ada minimal diam bila properti yang anda pilih terletak di lokasi yang biasa-biasa saja dan bergerak naik bila properti yang anda pilih terletak di kawasan yang berkembang pesat.

Jangan ragu dengan harga yang cukup tinggi bila kenyataanya di lokasi tersebut memang teramat baik, sebab harga yang anda beli saat itu dengan harga yang akan datang tentunya akan terus mengalami kenaikan atau dalam istilah asing berarti capital gain. Mengapa? Karena properti tersebut terbatas dan letaknya tidak bisa berubah ( tetap disitu-situ saja ) sehingga tetap dalam posisi lokasi yang menguntungkan serta faktor-faktor lainya yang ikut berperan yakni antara lain setiap tahunnya terjadi inflasi, kenaikan bbm, kenaikan material, peningkatan jumlah penduduk akan mempengaruhi tingkat permintaan yang akhirnya sudah pasti tinggi sedangkan persediaan terbatas atau istilah asingnya disebut invesment yiel, dan sebagainya.

Bila harganya amat terjangkau namun tidak berada pada lokasi yang baik, sebaiknya pertimbangkan dengan matang atau kurungkan dulu niat anda dan telitilah terlebih dahulu sebelum membeli ataupun berinvestasi di lokasi tersebut. Ataupun harga pada lima tahun yang lalu dengan harga sekarang tidaklah mengalami perubahan sebaiknya perlu anda teliti lagi sebelum membeli mengapa bisa terjadi demikian.

10) Nilai tambah
Penjelasan :
Setiap kali anda ingin membeli ataupun berinvestasi di suatu lokasi setidaknya ada suatu nilai tambah yang bisa anda petik. Bila hal ini tidak ada di dalam properti yang akan anda beli sebaiknya pertimbangkan kembali dengan matang. Nilai tambah pada dunia properti adalah suatu keadaan dimana bila anda memiliki properti tersebut maka anda dapat memetik suatu keunggulan atau kelebihan yang menjadi poin positif bagi anda. Ada banyak sekali jenis-jenis nilai tambah yang ada pada setiap properti yang baik. Yang paling sederhana ialah anda memiliki properti tersebut sehingga anda semakin dekat dengan sanak famili atau orangtua sehingga keakraban semakin terjalin dengan baik. Ataupun dengan anda memiliki properti tersebut maka properti yang ada dapat menjadi sumber penghasilan tetap anda karena mudah disewakan ataupun laku bila ingin dijual kembali setiap saat.

Hal-hal yang lainnya adalah sebagian besar orang menganggap bahwa memiliki properti di kawasan yang sudah banyak dikenal orang atau mempunyai properti di daerah dengan kawasan elit dan prestisius adalah suatu kebanggaan, hal ini disebut dengan prestige invesment atau kebanggaan tak ternilai di dalam diri setiap pemilik properti.

10 syarat penting dalam memilih properti secara baik dan benar sudah dituangkan, namun diluar hal-hal tersebut masih ada faktor-faktor lain yang ikut berperan. Faktor apa sajakah itu?

Yang pertama ialah kredibilitas pengembang/ developer. Bila anda sudah menentukan 10 poin diatas dan pilihan anda sudah jatuh pada sebuah properti maka pelajarilah dengan seksama siapakah yang menguasai properti tersebut. Bila perseorangan maka anda tinggal menelaah saja bagaimana sisi legalitasnya dan bila pilihan anda jatuh pada suatu properti yang dikuasai oleh sebuah pengembang atau developer maka ada 3 hal yang harus anda pertimbangkan secara matang. Hal-hal tersebut adalah latar belakang pengembang, komitmen pengembang, dan bonafitas pengembang. Bagaimanakah kesemuanya itu? apakah ketiga hal tersebut sudah dipegang dan dimiliki oleh pengembang di properti yang anda pilih? jikalau ketiga hal tersebut sudah anda teliti dengan baik maka selanjutnya tinggal langkah anda dalam membeli properti dan berinvestasi sesuai pilihan anda pertama.

Yang kedua ialah limitasi. Limitasi dalam dunia properti adalah suatu keterbatasan dan amatlah penting dalam menentukan keuntungan investasi anda.  Di dalam suatu area lokasi dalam radius 1 kilometer hingga 5 kilometer bila banyaknya properti sejenis maka otomatis akan mempengaruhi nilai invesment yiel yang ada. Invesment yiel sendiri berarti nilai sewa yang didapat atas properti. Hal lain yang ikut berperan ialah jumlah supplai yang berbanding demand. Bila jumlah supplai atau ketersediaan properti lebih besar daripada permintaan atau demand maka otomatis  invesment yiel yang anda dapat akan berkurang atau bahkan jatuh. Yang baik ialah bila jumlah supplai pada lokasi tersebut sedikit dibanding jumlah demand, maka otomatis nilai sewa yang ada akan bergerak naik atau tetap pada level sebenarnya.

Yang ketiga adalah konsep. Konsep sangatlah penting di dalam anda memilih properti yang baik.  Konsep seperti apa yang ingin anda miliki? Konsep-konsep dalam dunia properti amat bervariasi misal : hunian saja, hunian yang digabung sebagai tempat usaha, hunian yang bisa digunakan sebagai kantor, atau penggabungan dari ketiganya yakni hunian dengan tempat usaha dan memiliki kantor. Dan kesemuanya itu tidak lepas dengan fasilitas-fasilitas yang ada dan biasanya menjadi satu-kesatuan yang tidak terpisahkan. Intinya adalah di dalam konsep harus tercipta istilah “highest and best used concept.”

Kesemuanya yang ada di dalam pembahasan kali ini adalah  99% peluang sukses anda dalam memiliki properti yang baik dan benar, selebihnya tergantung dari diri anda pribadi, terakhir salam sukses selalu dan mohon maaf apabila ada penulisan dan penempatan kata yang kurang tepat dalam posting kali ini. Semoga bermanfaat bagi anda semuanya.

Tren investasi properti by  Djeffry Sutanto
Penulis dan pengkajian by  L Ferdianto

Leave a Reply

Name

Mail (will not be published)

Website