Menjadi Jurangan Kontrak di Gedung Jangkung

Nov 16 2011

Menghitung prospek persewaan apartemen berharga Rp.200 juta kebawah.

Investor apartemen kelas bawah sebaiknya fokus pada pendapatan sewa dibandingkan menanti kenaikan harga. Pasokan apartemen murah masih akan deras sehingga beberapa tahun ke depan menjadi alasan mengapa potensi gain tumbuh pelan.

—————– Tedy Gumilar —————–

Tak perlu menguasai tanah luas jika ingin menjadi juragan kontrakan di jakarta pada masa kini. Cukup bermodal fulus Rp. 150 jutaan, Anda sudah bisa merintis karier sebagai pemilik kontrakan.

Uang senilai itu bisa membeli apartemen kelas bawah yang kini menjamur di Jakarta. Apartemen murah yang berawal dari program rumah susun sederhana milik alias rusunami tersebut menawarkan dua tipe hunian. Masing-masing adalah seluas 21 meter persegi dengan kisaran harga Rp 96,8 juta dan jenis berukuran 36 meter persegi seharga 158,4 juta. Contohnya adalah City Park yang berlokasi di Cengkareng, Jakarta Barat.

Ada juga apartemen murah yang menawarkan variasi ukuran dan harga yang berbeda dengan rusunami. Ambil contoh apartemen Gateaway. Apartemen yang berlokasi di kawasan Ciledug itu memasang banderol Rp 185 jutaan untuk hunian seluas 33 meter persegi yang terdiri dari dua kamar tidur.

Apartemen murah meriah ini bisa Anda jadikan kendaraan investasi. Memang, potensi kenaikan harga apartemen kelas bawah tidak akan setinggi kelas atas. ” Pasokan baru apartemen ini sangat tinggi,” ujar analis Invesment Property, Irwan Nurhadi. Jika menggunakan logika umum, ketika saat pasokan unit baru mengalir lancar, tentu peminat apartemen bawah enggan berpaling ke barang seken.

Dalam hitungan Irwan, apartemen kelas bawah kemungkinan tumbuh selama sepuluh tahun pertama. Kisaran kenaikan harga apartemen kelas bawah sekitar 8%-10%. Sementara potensi gain apartemen mahal berkisar 12% ke atas.


Beda pasaran

Karena potensi gain yang tidak sejangkung apartemen kelas atas, apartemen murah lebih cocok menjadi instrumen investasi yang disewakan. Jika City Park yang menjadi rujukan, jurus membiakan uang dengan menyewakan apartemen murah termask populer.

Dari sekitar 1.500 unit apartement di City park yang sudah diserahterimakan, sebagian besar disewakan kembali. ” Dari pantauan sekilas, banyak calon penyewa yang datang,” ujar Manajer Marketing City Park Andry Susanto.

Di apartemen yang dikembangkan oleh PT Reka Rumanda Agung Abadi tersebut, kisaran tarif sewa luumayan lebar, dari 8 juta hingga 16 juta per tahun.. Tarif itu belum termasuk biaya perawatan alias service charge yang ditetapkan Rp.5000 per meter.

Sewa apartemen City Park yang berlokasi di Jalan raya Kapuk tersebut tidak berbeda jauh dengan tarif Rumah Susun Boeing kemayoran. Endro Yulias, membeli hnian seluas 36 meter persegi di boeing pada tahun 1996 seharga Rp 75 juta. Saat rusun jadi, Endro langusng melakukan renovasi dengan biaya sekitar 15 juta.

Kini, Endro memasang tarif sewa untuk hunian yang memiliki dua kamar tidur, satu kamar mandi plus dapur tersebut: Rp 12 juta per tahu. ” Sesuai harga pasar,” tutur Endro.

Tarif sewa pasaran di Kalibata Residence lebih tinggi lagi. Marini, seorang pemilik apartement tipe 36 di Kalibata Residence berniat memasang tarif sewa Rp. 2,5 juta per bulan. Unit yang akan diserahterimakan pada September mendatang tersebut terdiri dari dua kamar tidur dan satu kamar mandi. Alasan marini menetapkan sewa sebesar itu mirip Endro: ” Saya mengikuti pasaran.”

Tarif sewa di lantai 6 tersebut belum termasuk biaya listrik, air, dan service charge, mencangkup biaya perawatan fasilitas gedung dan taman serta kebersihan, sekitar Rp. 300.000 per bulan.


Menghitung Sewa

Faktor utama yang membedakan tarif sewa apartemen kelas bawah, apalagi kalau bukan lokasi. Apartemen yang berada di pusat kota jelas punya nilai jual yang tinggi. Apartemen kelas bawah juga disebut strategis jika lokasinya tidak jauh dari universitas atau pusat bisnis. Maklum, mahasiswa atau para pekerja merupakan pasar utama untuk sewa apartemen kelas bawah.

Jika Anda tertarik menjadi juragan kontraktor di apartemen kelas murah, kaitkan hitungan tarif sewa dengan nilai investasi. Irwan mengingatkan, banyak orang membeli apartemen secara kredit, namun tidak memperhitungkan biaya bunga saat menghitung tarif sewa. akibatnya, “Hasil investasi tidak optimal.”

Rumus sederhana untuk menentukan tarif sewa adalah mengalikan bunga kredit dengan break event point (BEP) alias lunas investasi yang diharapkan ditambah dengan nilai 1. Lantas hasilnya kalikan dengan harga unit, lalu dibagi dengan BEP dalam bulan.
Contohnya Anda menggunakan kredit berbunga 8% untuk membeli apartemen seharga Rp.144 juta bunga. Jika Anda ingin waktu pulang modal selama 10 tahun. Setelah satu dekade, apartemen murah butuh renovasi. Apartemen murah yang tua juga bakal sulit bersaing dengan unit-unit pendatang baru.

Untuk hitungan nilai sewa ideal, Suryanto menyarankan rumus yang lebih sederhana. Apartemen seharga Rp 100 juta, tarif sewa yang layak Rp. 10 juta per tahun. Sementara apartemen dengan banderol kurang lebih Rp. 150 jutaan, sewa yang pas berkisar rp. 13 juta-Rp 15 juta per tahun. ” Nilai sewa bisa naik rata-rata 5% per tahun,” ujar dia.

Dikutip dari KONTAN Edisi 30 Agustus – 5 September 2010

Leave a Reply

Name

Mail (will not be published)

Website